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Prix et tendances du marché immobilier berlinois pour 2019

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Les prix du marché immobilier à Berlin en 2019

Les prix sur le marché immobilier berlinois ne cessent d’augmenter. La capitale allemande gagne chaque année de nouveaux arrivants avec un parfait mélange d’économie, situation politique et excellente qualité de vie. La demande est importante, notamment dans les zones centrales, et l’offre peine à la soutenir. Malgré la multiplication des nouveaux projets (“Neubau“) – que ce soit de la part de sociétés coopératives ouvertes ou de développeurs privés, des projets de coopération privée ainsi que des offres exclusives centrales, l’offre ne parvient pas à satisfaire la demande. Les conséquences sont l’augmentation des prix du marché immobilier ainsi que des loyers.

Le prix moyen de vente pour les appartements individuels est d’environ 3.706 euro par mètre carré (+12,7% par rapport à 2017; Hyp Wohnmarktreport, 2018). Les investisseurs locaux et internationaux perçoivent encore le potentielle de la ville sur la Spree et s’intéressent tout particulièrement aux immeubles. Le prix moyen de vente pour les immeubles est d’environ 2.621 euro par mètre carré (+16,4% par rapport à 2017; Hyp Wohnmarktreport, 2018). Les investisseurs internationaux espèrent que ces prix continueront d’augmenter. En effet, ils restent extrêmement bas en comparaison à d’autres métropoles. Ainsi, un fond d’une pension de retraite danoise a acquis l’équivalent de 3.700 appartements. En terme de volume de transactions, la part d’investisseurs internationaux a augmenté de 27%. (Wirtschafts Woche).

Les investisseurs sont passés d’une stratégie “buy and sell” à “buy and hold“. Dans le premier quart de 2018, 12% de logements individuels de moins ont été vendus en comparaison à l’année précédente (Berliner Zeitung). Cela a provoqué un revirement de situation pour les arrondissements moins attractifs de la ville, dont la ceinture périphérique : “Speckgürtel“.

En termes de fourchettes de prix, la fourchette la plus basse (en-dessous de 2.000 euros par mètre carré) diminue et dans certains des quartiers de Berlin, il n’y a plus de logements disponibles dans ces prix. Celle entre 2.000 euros par mètre carré et 4.000 euros mètre carré est la plus importante actuellement. En outre, la fourchette de prix entre 4.000 euros par mètre carré et 6.000 euros par mètre carré est en pleine expansion, alors que la fourchette la plus haute (à partir de 6.000 euros par mètre carré) demeure en-dessous de 10% (Hyp Wohnmarktreport). Théoriquement, les logements abordables existent encore dans tous les arrondissements : moins d’un tiers des appartements à Berlin ont été augmentés de 6,50 euros pour les ménages les plus modestes ou loués à un faible revenu. Cela concerne également les biens avec des désavantages qualitatifs (comme l’emplacement, les conditions environnementales ou encore l’état).

Immigration net cumulée à Berlin

2012 50000 pers
2013 96000 pers
2014 144000 pers
2015 194000 pers
2016 250000 pers
2017 289000 pers

Livraison nette de construction cum.

2012 5000 livraisons
2013 12000 livraisons
2014 21000 livraisons
2015 32000 livraisons
2016 45000 livraisons
2017 61000 livraisons

Source: Amt für Statistik Berlin Brandenburg

Sur cette page, notre agence immobilière Appartement-Berlin vous informe sur les prix et tendances du marché immobilier pour 2019 avec une vue d’ensemble des biens disponibles. Vous trouverez également des renseignements sur les transformations politiques et économiques de la ville.

État du marché immobilier à Berlin pour 2019

Prix moyens par mètre carré (vente) en 2018

0
Appartements individuels (+12,6%)
0
Loyer moyen / mètre carré (+8,8%)
0
Immeubles (+16,4%)

En considérant le marché actuel de l’immobilier à Berlin, les prix du marché immobiliers augmentent pour tous les types de biens immobiliers. Les facteurs décisifs pour établir la plupart des prix par mètre carré sont plus les équipement et l’emplacement du bien plus que sa surface en elle-même.

Pour les appartements déjà bâtis, les prix dépendent encore plus de critères tels que l’environnement, la qualité, l’âge ainsi que la taille. La surface moyenne des appartements à Berlin en 2017 était de 70,4 mètres carrés (Focus). La plupart des constructions Neubau ont des tailles en dessous de 100 mètres carrés. Les appartements Neubau sont en moyenne 10 mètres carrés plus grands que les appartements Altbau, qui constituent près de 16% des biens berlinois (Zensus, 2011). Dans la capitale, plus de 50% des ménages privés sont des célibataires (berlin.de).

Dans l’ensemble, Berlin recense environ 1,9 millions d’appartements, parmi lesquels 1,6 millions sont loués (Statistik Berlin Brandenburg). Dans la capitale, de plus en plus d’immeubles sont transformés en co-propriété. Dans les années précédentes, l’augmentation de logements en co-propriété provoque des complexités du point de vue de la construction.

L’offre pour les immeubles est ainsi encore plus réduite. En effet, elle tient compte des prix en constante augmentation face à une demande grandissante. Les fournisseurs d’immeubles ont augmenté leur prix de vente en 2018 de 16,4% par mètre carré (BerlinHyp, Wohnmarktberich).

La compagnie de recherche “F+B” a indiqué, que l’appartement berlinois standard dans le second quart de 2018 a un loyer moyen de 9,33 euro par mètre carré. En comparaison : le loyer moyen en 2017 était d’environ 8,57 euros par mètre carré. C’est à Neukölln et à Marzahn-Hellersdorf la plus importante hausse de loyer a été enregistrée, à Friedrichshain-Kreuzberg le loyer moyen évolue également. Même le principe, selon lequel les appartements vacants coûtent plus chers à l’achat, n’est plus aussi évident. L’investissement locatif reste un investissement recherché – quand la rentabilité suit.

Une autre tendance concerne les locations meublées. Celles-ci intéressent tout particulièrement les étudiants internationaux ainsi que les professionnels, notamment issus du monde digital. Ceux-ci se rendent dans la métropole allemande pour un temps limité et cherchent un endroit où se loger.

Des records de prix ont été enregistrés pour les propriétés individuelles. 6,6 millions d’euros ont été dépensés pour une villa à Grünewald. Les prix pour les maisons situées dans des zones demandées évoluent entre 500.000 et 2,5 millions d’euros pour les propriétés déjà construites et entre 600.000 et 3,5 millions d’euros pour les constructions Neubau (Bellevue). Les maisons sont tout particulièrement recherchées à l’extérieur du Ring.

Partout une augmentation générale des prix est attendue pour 2019, tout particulièrement pour les immeubles et les appartements loués ainsi que les propriétés non construites – des objets présentés comme des investissements. (Vous trouverez plus d’informations à ce propos à “Tendances du marché immobilier berlinois pour 2019”)

Examen du marché immobilier berlinois pour 2019

Loyer moyen en euro par mètre carré (nouvelles locations) Prix moyen d’achat pour les appartements individuels en euro par mètre carré Prix moyen d’achat pour les immeubles en euro par mètre carré
Charlottenburg-Wilmersdorf 11,23 4.111 3.385
Friedrichshain-Kreuzberg 11,90 4.359 3.323
Lichtenberg 9,10 3.474 2.184
Marzahn-Hellersdorf 7,34 2.442 2.192
Mitte 11,83 4.688 2.667
Neukölln 9,83 3.314 2.738
Pankow 10,06 3.874 2.686
Reinickendorf 8,62 2.425 2.509
Steglitz-Zehlendorf 9,80 3.649 1.943
Spandau 7,95 2.185 2.348
Tempelhof-Schönefeld 9,70 3.514 2.776
Treptow-Köpenick 8,98 2.780 2.441

Source: “BerlinHyp” Wohnmarktreport 2018

L’emplacement d’un bien à Berlin joue un rôle crucial dans le prix. Toutefois, tous les clichés sur le marché immobilier berlinois ne sont pas véridiques. Dans les endroits convoités, tels que Prenzlauer Berg et ses éléments Jugendstil ou à Mitte, vous pouvez encore trouver des propriétés à des loyers abordables ainsi que des ménages avec un faible pouvoir d’achat.

Malgré les différences techniques de construction, allant des stucs des appartements Altbau aux bâtiments préfabriqués, en passant par les constructions avec une architecture futuriste, un élément demeure cohérent à tous les arrondissements et bâtiments : les prix augmentent partout. D’après le “Guardian“, le tournant a eu lieu entre 2016 et 2017 avec une augmentation de 20,5%. Les premiers touchés par l’augmentation des loyers étaient les habitants des quartiers de Neukölln et Marzahn-Hellersdorf. Dans le bien aimé Charlottenburg-Wilmersdorf, la plus part des immeubles ont un prix d’achat moyen de l’ordre de 2.854 euro par mètre carré, ce qui est particulièrement élevé. L’arrondissement de Steglitz-Zehlendorf vient après (Hyp Wohnmarktreport).

Dans le quartier de Friedrichshain-Kreuzberg, le loyer moyen a sérieusement évolué et les prix d’achat tournent désormais autour de 5.000 euros par mètre carré. Moabit et Kreuzberg suivent et les prix les plus bas sont à Spandau, Reinickendorf, Tegel et Hellersdorf. Les prix des loyers augmentent toutefois à Spandau et à Tempelhof-Schöneberg (Hyp Wohnmarktreport). C’est en effet dans ces arrondissements que s’installent les derniers venus, et le prix moyen maximal pour la location y a été atteint. A Mitte, le prix moyen d’achat est de 4.688 euro par mètre carré pour les appartements individuels. Les adresses centrales sont tout particulièrement recherchées par les investisseurs avec des capitaux importants et une demande en termes de facilités, connexions et d’un standard de vie de qualité. Dans la périphérie de Berlin (“Speckgürtel“), vous trouverez des logements individuels avec de nombreux avantages et équipements.

Évolutions politiques en 2019
Conséquences sur le marché immobilier berlinois

Toujours plus d’immeubles à Berlin sont transformés en co-propriétés. Ainsi, des “zones de protection” (Milieuschutzgebiet) ont été instaurées. Les transformations d’un appartement de location en un appartement d’habitation sont désormais soumises à l’approbation de l’arrondissement. Actuellement, il y a 46 zones sous protections à Berlin, dont 13 se trouvent à Pankow et 9 à Friedrichshain-Kreuzberg. Cette protection concerne 750.000 habitants de la ville. Et 13 nouveaux emplacements sont destinés à la recevoir d’ici le milieu de l’année 2019 ; entre autre, à Mitte, Tempelhof-Schöneberg et à Reinickendorf.

En outre, un projet de loi portant sur les “règles additionnelles concernant la fixation du montant du loyer au début de la période louée et l’ajustement des modernisations de l’objet loué” (loi d’ajustement locatif)” („Gesetzes zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG)“) a été adoptée le 05.09.2018 par le cabinet fédéral et provoquera un bouleversement du marché immobilier de Berlin.

Concernant le “frein au loyer” (“Mietpreisbremse“) : les bailleurs seront désormais dans l’obligation d’informer le locataire, et ce avant la signature du contrat de location, des loyers précédents de l’appartement. Seulement après, alors que le bailleur propose un loyer correspondant aux loyers précédents et conformément à § 556e Abs. 1 BGB, celui-ci devant se trouver en dessous du frein de loyer et des loyers autorisés. Si l’augmentation du loyer est provoquée pour toutes autres raisons, le bailleur doit l’expliquer.

Si dans aucun de ces cas, le bailleur ne donne d’information, le locataire a l’autorisation de réclamer un loyer qui ne soit pas supérieur à ceux autorisés par le frein de loyer. Cela correspond à un maximum de 10% de plus que pour des loyers dans des environnements comparables. Concernant les cas exceptionnels prévus par la forme textuelle, ils doivent remplir les conditions au risque de ne pas être valables. Les plaintes des locataires devraient également être simplifiées.

Le projet de la loi dispose également, que le prix des modernisations dans certains emplacements (notamment en cas de logements abordables) ne pourraient être transféré qu’à hauteur de 8% sur le loyer chaque année. Ce montant s’élevait auparavant à 11%. En outre, le calcul de ces coûts devraient également être simplifié. Il est limité à 3 euros par mètre carré pour des modernisations de moins de 6 ans. Le projet contient également des règles, qui devraient empêcher l’expulsion du locataires à cause des modernisations et protéger les coûts engagés. Les “modernisations extérieures (“Herausmodernisieren“) doivent appliquer les directives administratives. Le projet sera effectif le 01.01.2019 et peut encore subir des modifications d’ici là.

Croissance économique en 2019 à Berlin

L’économie berlinoise, et tout particulièrement celle de la zone métropole Berlin-Brandenburg, est forte. Les deux zones tirent des avantages l’une de l’autre, grâce à des entreprises importantes et le statut mondialement connu de la capitale. Le taux de chômage s’élève à 7,9% en 2018 (Berliner Zeitung, Stand Juni 2018), en constante baisse depuis  2005, et les revenus moyens des ménages continuent d’augmenter. L’arrivée de nouvelles personnes participe à l’augmentation du produit intérieur brut (“Bruttoinlandsprodukt“) de +1,5% chaque année (Prognos AG). Les aéroports berlinois participent à la perception de Berlin comme une métropole et ville monde.

Grâce à ces évolutions positives, le marché de l’investissement évolue de manière dynamique. Sa forte économie fait de Berlin une ville aimée avec des espaces de travail attractifs ainsi que des emplacements recherchés par les compagnies. Ainsi, la demande pour des lieux d’habitation et de travail demeure extrêmement haute. Les investisseurs, locaux et internationaux, espèrent que l’économie continuera à se développer de manière positive et augmentera la valeur de la branche immobilière.

Évolution du chômage à Berlin

Statistik: Arbeitslosenquote* in Berlin von 1998 bis 2017 | Statista

Dans l’ensemble, l’Allemagne impressionne par son budget d’Etat relativement bien équilibré, sa stabilité en termes de prix, sa situation pour les employés ainsi que sa croissance constante. La taxe actuelle encourage le marché immobilier, mais pourrait avoir des conséquences en cas de modification (Vous trouverez plus d’informations dans “Tendances du marché immobilier berlinois en 2019”).

Tendances du marché immobilier berlinois pour 2019

Quand bien même le manque de logement perdure dans la capitale, Berlin continue d’être une ville économiquement forte et d’attirer des personnes de différents groupes d’âges. Malgré la construction constante de bâtiments Neubau, elle ne parvient cependant pas à remplir les manques. Ainsi, les prognostiques tablent sur une augmentation du nombre d’habitants à Berlin, pour atteindre quatre millions d’habitants en 2045 (Prognos AG, neuen Deutschland-Report).

La situation économique et politique d’autres pays ainsi que l’absence d’alternatives, font de Berlin une destination attractive et chérie par les investisseurs, qu’ils soient locaux ou internationaux. Les investisseurs internationaux sont à la fois intéressés par l’augmentation de la valeur ainsi que le rendement, qui diminuera certainement par l’augmentation des prix de l’immobilier dans les prochaines années.

La plateforme immobilière immowelt aboutit à la conclusion, entre autres, que les prix de l’immobilier dans les villes allemandes auront augmenté de 28% d’ici la fin de l’année 2020. Bien qu’elle ne sera toutefois pas aussi importante que dans les années précédentes, grâce aux nouvelles constructions. Certains experts tirent toutefois l’alarme sur la possible baisse des prix provoqués par les taxes et/ ou une baisse du rendement.

Les objectifs pour 2019 sont de contenir l’augmentation rapide des prix et répondre au manque de logements (ainsi que l’interdépendance entre ces deux facteurs) par la construction de bâtiments Neubau. Ces objectifs seront plus complexes à mettre en oeuvre dans les espaces convoités et centraux, du fait de leur rareté. Ainsi, leurs prix seront inévitablement plus élevés et suivis d’une augmentation de leur valeur.

Ainsi, et malgré l’introduction des nouvelles zones sous protection, le développement d’un mouvement global de transformation d’appartements de location en appartements d’habitation ne peut être nié. Il est toutefois à coupler avec l’agrément d’occupation pour un besoin personnel ainsi que l’augmentation des loyers.

La transformation de la périphérie berlinoise sera également plus importante, tout particulièrement pour les ménages avec des revenus bas. Dans le futur, cela pourrait aboutir au développement de nouveaux espaces convoités et, plus tard, une éventuelle gentrification de ceux-ci. Du fait de ces transformations, les infrastructures seront également amenées à être améliorées. Les multiples groupes d’âge à Berlin ainsi que le souhait des familles d’habiter en ville, vont provoquer une augmentation du nombre d’espaces adaptés aux personnes âgées ainsi qu’aux familles.

En tenant compte du marché immobilier actuel, les propriétés seront vraisemblablement conservées plus longtemps. Cela se dénote notamment par la transformation d’une stratégie “buy and sell” à une stratégie “buy and hold“. En outre, les biens déjà loués ainsi que les constructions Neubau spécifiquement dédiées à la location seront de plus en plus attractives.

Malgré la situation immobilière actuelle, tous les prix ne seront toutefois acceptés sur le marché. L’une des raisons pour cela est l’installation à Berlin de jeunes personnes et ménages avec des revenus plus importants. Plus que tout, les revenus moyens et hauts deviennent le secteur le plus important de la ville. La complexité du marché encourage ainsi les acheteurs à demander les exactes informations concernant le bien auprès des vendeurs.

Il reste toutefois une possibilité pour l’acheteur de tirer avantage de sa situation : la connaissance du potentiel de l’arrondissement où se trouve son bien, la compréhension des nouvelles tendances et la maîtrise des conditions législatives de bases en sont des éléments essentiels.

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Notre agence immobilière franco-allemande bénéficie d’une ouverture internationale avec des clients de toutes les nationalités. Berlin est en effet une destination extrêmement attractive à l’étranger et nous entretenons des relations directe avec chacun de nos clients. Les mailings et newsletters nous permettent de les tenir informés des évolutions des tendances et du marché immobilier berlinois. Nous sélectionnons les clients potentiellement intéressés par la vente de vos biens après avoir vérifié leur solvabilité financière et leur sérieux.

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Equipe très aimable. Nous avons vendu notre appartement à Charlottenbourg à une famille française. De l’évaluation du biens immobiliers jusqu’à l’acte de vente, tout a très bien fonctionné. Le contact personnel et la communication rapide étaient des facteurs très important pour nous.

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Puisque nous ne vivons pas à Berlin et que nous voulions vendre notre appartement, nous nous sommes laissés conseiller dans un premier temps par l’équipe d’Appartement-Berlin au téléphone. 2 mois plus tard, Appartement-Berlin a venu notre appartement à un couple berlinois. Nos attentes en terme de prix ont été dépassées. Nous remercions l’agence pour leur collaboration et ne pouvons que les recommander.

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