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Que contient le Grundbuch (cadastre) en Allemagne ?

Posté par Appartement-Berlin.fr sur 23 avril 2015
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En Allemagne, le cadastre se nomme le Grundbuch, livre ou registre foncier allemand. Chaque terrain et chaque appartement dans le cadre d’un immeuble dispose d’un document dans le cadastre, le « Grundbuchblatt ». Étape importante dans l’achat d’un bien immobilier, il est important de comprendre le contenu du cadastre en Allemagne.

Le notaire a le devoir d’établir le contenu pour le cadastre et de le lire à l’acte notarié. Si vous souhaitez étudier la situation au calme avant le rendez-vous chez le notaire, vous avez le droit de demander au vendeur l’extrait du cadastre (Grundbuchauszug). Ainsi, vous pourrez vérifier que tout est bon. Important à prendre en compte : les banques n’accordent pas de financement, si celle-ci n’a pas étudié avant l’extrait du cadastre.

Contenu du cadastre en Allemagne

Le contenu du cadastre en Allemagne se compose de quatre parties, que ce soit pour les terrains ou pour les appartements :

Inventaire – Bestandsverzeichnis

Dans l’inventaire, appelé Bestandsverzeichnis en allemand, vous retrouverez les détails liés à l’appartement lui-même :

  • la quote-part dans la copropriété (Miteigentumsanteil)
  • la situation, dans l’immeuble pour un appartement (Lage), exemple : VH 1.OG rechts – Bâtiment de devant au premier étage porte de droite
  • la désignation (Bezeichnung)
  • la surface (Größe)
  • l’utilisation (Nutzung)

En vérifiant l’inventaire, vous contrôlez donc bien l’appartement qui vous intéresse et pas un autre appartement dans l’immeuble.

Partie I – Abteilung I

La première partie mentionne le ou les propriétaires de la propriété, terrain ou appartement. L’inscription et les informations de cette partie est significative pour vous assurer à qui vous achetez l’appartement.

Partie II – Abteilung II

La deuxième partie présente les droits actifs sur la propriété, sauf les hypothèques, les dettes et les rentes foncières (celles-ci sont mentionnées dans la partie III). Dans la partie II, vous trouverez par exemple : la servitude ou service foncier (Dienstbarkeit), les conditions de droit de préemption (vertragliche Vorkaufsrechte) et les prénotions au livre foncier (Vormerkungen im Grundbuch).

Il sera aussi mentionné une inscription provisoire du droit de transfert de propriété (Auflassungsvormerkung) pour l’acheteur dès que le contrat de vente sera acté chez le notaire.

Partie III – Abteilung III

La troisième partie recense les hypothèques, les dettes et les rentes foncières (Gund- und Rentenschulden) qui incombent à la propriété. Dans la mesure où vous financez votre achat avec l’aide d’une banque, le droit de gage foncier (Grundpfandrecht) sera aussi inscrit dans la partie III pour la sécurité de votre emprunt.

Que ne contient pas le cadastre en Allemagne ?

En Allemagne, le cadastre ne présente pas les charges (Baulasten) incombant à la communauté. Ces charges sont comparables aux services fonciers de l’appartement mais elles résident dans l’intérêt des parties communes. Réglementation sur les surfaces entre les bâtiments ou encore sur l’utilisation des voies privées par les sapeurs-pompiers. Les charges (Baulasten) sont sous la responsabilité de la communauté de propriétaires. Celles-ci sont répertoriés dans l’inventaire des charges (Baulastenverzeichnis). Cette inventaire n’est pas impératif dans le cadre d’une vente. Vous pouvez toujours demander à avoir un extrait ou l’inventaire auprès de la communauté de propriétaires.

En tant qu’agence, nous vous conseillons de bien faire la demande du cadastre (Grundbuch) lors du processus d’achat. Vous aurez ainsi l’occasion d’étudier chaque partie en détails afin de vous assurer que l’appartement appartient bien au vendeur, les critères de l’appartement mentionné dans l’annonce ainsi que la situation actuelle de l’appartement dans l’immeuble. Plus d’informations sur le cadastre sur le site officiel de la ville de Berlin.

En outre, nous vous conseillons de passer par un avocat pour vous assurer une bonne compréhension des conditions de vente ainsi que des informations dans le cadastre. N’hésitez pas à nous contacter pour avoir un contact ou pour plus d’information.

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